Kryzys mieszkaniowy w Londynie

W Londynie coraz trudniej o mieszkanie na ludzką kieszeń. Dlaczego tak jest i jak to można zmienić, wyjaśnia zielony radny Londynu Darren Johnson.

Osiedle bez „biednych drzwi”

Projekt mieszkaniowy „One The Elephant” – jeśli wierzyć deweloperowi – jest eleganckim, 37-piętrowym wieżowcem mieszkaniowym, który ma wyznaczyć nowe standardy zrównoważonego, praktycznego, nowoczesnego stylu życia w Londynie. Okoliczni mieszkańcy patrzą się na niego raczej jak na luksusową inwestycję, która ma ca celu wykurzenie klasy robotniczej z tej części miasta.

Ceny mieszkań wynoszą od pół miliona funtów za kawalerkę aż po milion funtów za najlepsze oferty z trzema sypialniami. Przypomnijmy – przeciętny dochód gospodarstwa domowego w okolicy wynosi 40 tysięcy funtów.

Jeśli nie byliście nigdy w tej części Londynu, to dodam, że nie jest to najpiękniejszy zakątek miasta. Rejon Elephant & Castle nazywany był „Południowym Piccadilly”, co miało odwoływać się do faktu, że był on ważnym miejscem zakupów dla tamtejszej, głównie robotniczej ludności. Dziś to jeden z najbardziej zapuszczonych rejonów centrum Londynu, otoczony przez dwie duże drogi o olbrzymim natężeniu ruchu.

Bliskość centrum i zgoda lokalnych władz na sprzedaż ziemi i mieszkań komunalnych w celu „rewitalizacji” okolicy zamieniły ten fragment Londynu w pole bitwy między deweloperami i inwestorami z jednej, a zwykłymi mieszkańcami z drugiej strony.

W „One The Elephant” nie będzie żadnych mieszkań w przystępnych cenach. To coraz bardziej powszechny problem. Deweloperzy wmówili lokalnym radnym, że nie będą w stanie sprzedać oferowanych przez siebie mieszkań po wysokich cenach, jeśli ich potencjalni nabywcy spodziewaliby się, że będą się tu mieszać ze „zwykłymi ludźmi” z południa Londynu.

Pojawia się również trend wprowadzania osobnych, zlokalizowanych na tyłach budynków, wejść i wind dla lokatorów mieszkań komunalnych. Lokalna prasa ochrzciła ten fenomen mianem „biednych drzwi”. Deweloper projektu „One The Elephant” uznał jednak, że w budynku z mieszkaniami za milion funtów takie rozwiązanie byłoby… za drogie. Radni stwierdzili więc, że pozwolą mu go zrealizować bez jakichkolwiek przystępnych cenowo mieszkań w środku.

Coraz więcej tego typu inwestycji powstaje bez zagwarantowania jakichkolwiek tanich mieszkań dla lokatorów o niskich dochodach. Jedna z inwestycji – Capital Towers, tuż przy Parku Olimpijskim – reklamuje swą ofertę we wschodniej Azji, bez owijania w bawełnę, jako „w pełni prywatny projekt bez mieszkań socjalnych”.

Eksodus niezamożnych

Określenie „przystępne cenowo mieszkania” powoli traci zresztą jakiekolwiek znaczenie. Niektóre mieszkania oferowane w tej kategorii sprzedawane są w modelu własności podzielonej, w którym kupujący nabywa udział w mieszkaniu i płaci czynsz za jego resztę. Dochody osób korzystających z tego modelu w ostatnich latach rosły i dziś większość takich mieszkań dostępnych jest dla 20% najlepiej zarabiających mieszkanek i mieszkańców Londynu.

Rząd Davida Camerona zakończył finansowanie budownictwa społecznego, w którym czynsze ustawiane są zgodnie z ogólnokrajowym wskaźnikiem, umożliwiających utrzymanie ich na niskim poziomie. Dziś wynajem tzw. „tanich mieszkań czynszowych” może kosztować nawet 80% tego, ile zapłacilibyśmy za wynajem na rynku. Teoretycznie rzecz biorąc „tani czynsz” w okolicy Elephant & Castle może wynieść 760 funtów tygodniowo, co warto porównać z rentą socjalną, która wynosi 127 funtów na tydzień. Lokatorzy muszą pokrywać różnicę zasiłkami mieszkaniowymi (a więc płatnościami socjalnymi), co staje się coraz trudniejsze z powodu cięć w systemie zabezpieczeń społecznych. Zmusza to setki rodzin z dziećmi do wyprowadzki z Londynu.

Analizy przeprowadzone przez lokalną kampanię obywatelską wykryły, że udział budownictwa społecznego o przystępnych cenach w nowych projektach realizowanych na terenie Elephant & Castle wyniesie jedynie 8%, co mocno kontrastuje z faktem, że aż 70% mieszkanek i mieszkańców okolicy to lokatorzy socjalni.

Burmistrz miasta, konserwatysta Boris Johnson mógłby argumentować, że taki rozwój sytuacji jest pożądany – tworzymy bowiem „zróżnicowane społeczności lokalne”.

Sęk w tym, że w mieście, w którym buduje się za mało nowych mieszkań socjalnych, likwidacja części już istniejących sprawi, że ich dostępność dla ludzi o niskich i średnich dochodach w rejonach takich jak Elephant & Castle jeszcze bardziej spadnie.

Żurawie zamiast drzew

Projekt „One The Elephant” powstaje na terenie zajmowanym niegdyś przez centrum wypoczynkowe, które zostanie odbudowane nieopodal. Niestety, tysiące mieszkań socjalnych w okolicy zostanie zburzonych, by zrobić miejsce dla nowych luksusowych przedsięwzięć.

Ignorowane są również konsekwencje ekologiczne wyburzania tak dużej liczby budynków, zamiast zadbania o ich termorenowację. Rozbiórka, oczyszczenie przestrzeni oraz budowa nowych mieszkań wymaga olbrzymiej ilości materiałów i energii, co wiąże się ze sporym śladem węglowym. Burmistrz zlekceważył mą sugestię, by przy planowaniu i wyborze różnych opcji dla okolicy korzystać ze wskaźników takich jak zużycie wody czy emisje gazów cieplarnianych.

Pomagałem lokalnym aktywistom w ratowaniu zagrożonych wycinką drzew. Zburzony już Heygate Estate był projektem, w skład którego wchodził również niesamowity miejski las z przeszło 400 drzewami zapewniającymi cień i ochłodę – co jest nie bez znaczenia w obliczu związanego ze zmianami klimatu wzrostu temperatury w naszych miastach. Była to przestrzeń odpoczynku i spotkań dla okolicznej społeczności, ale też miejsce życia ptaków i owadów.

Mieszkańcy, budynki, drzewa – wszyscy zostali wypędzeni z zajmowanego przez siebie terenu przez burmistrza, radnych i niewrażliwych na ich potrzeby deweloperów.

Burmistrz Londynu sądzi, że wspomniane tu projekty rewitalizacyjne stanowią rozwiązanie problemu wysokich kosztów mieszkań w Londynie – i że mieszkańcy znajdą pocieszenie w widoku wyrastających jeden za drugim żurawi budowlanych.

Wiele mieszkających w Londynie osób o niskich i średnich dochodach czuje się jednak pozostawionych samym sobie. Polityka włodarza miasta zdaje się służyć głównie bogatym inwestorom, a nie ludziom poszukującym dachu nad głową.

Pięć wad polityki miejskiej Torysów

Johnson aktywnie zachęca do inwestycji w mieszkania – niezależnie od tego, czy kupują je bogacze zza granicy, czy chętne do ich wynajmowania Brytyjki i Brytyjczycy. Ma do tego powody – domy istotnie się budują.

Od dawna zauważałem jednak, że promowany przez niego model ma pięć wielkich wad:

Inwestorzy – a nie lokatorzy – kupują mieszkania, co zmusza większość mieszkających w Londynie do tego, by przez całe życie płacić czynsz bez gwarancji stałego miejsca zamieszkania.

Mieszkania należą do coraz mniejszego kręgu osób, wśród których nie brak ludzi, którzy nie zamieszkują w posiadanych przez siebie lokalach.

Dochodzi do nieuzasadnionych wyburzeń, zmuszających do wyprowadzki z Londynu osoby uboższe.

Lokatorzy są lekceważeni i źle traktowani, zamiast – jak twierdzi burmistrz Johnson – wzmacniani.

Powstaje niewiele mieszkań socjalnych, co prowadzi do niedoborów w tym segmencie rynku.

Polityka rządu postawiła lokalnych radnych, planistów oraz mieszkańców w niekomfortowej sytuacji. Ich pole manewru ograniczone jest przez neoliberalny dogmat, jakoby wystarczyli nam prywatni inwestorzy, by budować więcej mieszkań. Ignoruje się potencjał, jaki mają inne podejścia.

Mieszkania dostarczane przez prywatnych deweloperów nigdy nie przyczynią się do rozwiązania kryzysu mieszkaniowego. Deweloperzy nigdy nie będą w stanie zbudować tylu mieszkań, ile potrzebujemy dla naszego rosnącego liczebnie społeczeństwa oraz dla zaspokojenia potrzeb właścicieli drugiego, trzeciego mieszkania, bogatych rodaków oraz zagranicznych inwestorów.

Ochrona lokatorów po brytyjsku

Ponieważ mieszkanie własnościowe stało się dla większości z nas – poza najbogatszymi – nierealnym marzeniem, a zasób mieszkań komunalnych z roku na rok się kurczy, domem są coraz częściej wynajmowane prywatnie mieszkania czynszowe.

Lokatorzy mieszkań prywatnych w Wielkiej Brytanii „cieszą się” jedną z najsłabszych ochron prawnych w Europie. Mogą być eksmitowani przez właściciela mieszkania co pół roku bez podania powodów. Nie ma żadnej kontroli nad poziomem wzrostu czynszów, a lokatorzy zmuszeni są uiszczać różnego rodzaju opłaty w tak dużej wysokości, jak tylko ujdzie na sucho agentom nieruchomości.

Kiedy już zapłacili opłaty manipulacyjne i opłacili czynsz za pierwszy miesiąc, lokatorzy mają „szansę” na wyjątkowo słabe warunki mieszkaniowe. Ponad jedna trzecia prywatnych mieszkań na wynajem w Londynie jest „niegodna zamieszkania” – nie zapewnia bowiem podstawowych standardów, takich jak odpowiednia łazienka, kuchnia, szczelne okna itp. Nie ma również żadnych skutecznych rządowych projektów termorenowacyjnych nakierowanych na ten sektor mieszkaniowy, a w efekcie jest on najbardziej nieefektywny energetycznie.

Słabo w tym sektorze działa również dostęp do recyklingu czy do bezpiecznych miejsc parkingowych dla rowerów. Utrudnia to osobom zamieszkującym takie mieszkania prowadzenie bardziej zielonego trybu życia.

Rosnący opór

Kryzys mieszkaniowy w Londynie ma przygnębiający charakter. Na szczęście rosną grupy lokatorów oraz lokalnych społeczności, chcących z nim walczyć.

Pracowałem z nimi w konkretnych sprawach, takich jak „One The Elephant” czy Heygate Estate, przedkładając ich postulaty burmistrzowi oraz lokalnym radnym.

Zajmowałem się również tym problemem jako przewodniczący komisji mieszkaniowej w Radzie Wielkiego Londynu. Przez ostatnie lata dokonywaliśmy dużych przeglądów sytuacji w prywatnych mieszkaniach czynszowych oraz w budownictwie komunalnym. Ich rezultatem było rekomendowanie nowych form ochrony lokatorów, zbliżających ich pozycję do tej, jaką cieszą się w kontynentalnej Europie.

Komisja jest obecnie w trakcie badania kwestii rewitalizacji przestrzeni mieszkaniowych, sprawdzając, co skłania tak dużą liczbę właścicieli do tego, by burzyć należące do nich mieszkania zamiast poddawać je termorenowacji.

Mamy nadzieję, że skłonimy burmistrza oraz rząd do odpowiedzi na popyt mieszkaniowy poprzez rozwiązania w rodzaju podatku od wartości gruntu czy dawanie lokalnym radom, spółdzielniom oraz inicjatywom mieszkaniowym pieniędzy oraz możliwości budowy mieszkań, które pozostaną tanie niezależnie od zawirowań na rynku. Zwykłym ludziom należy również zapewnić lepszą ochronę w trakcie zwalczania problemów z niedoborem mieszkań, np. dzięki kontroli maksymalnego wzrostu wysokości czynszu czy lepszej ochronie praw lokatorów.

Tłumaczenie Bartłomiej Kozek