Bloki

Żeby żyć, trzeba mieszkać

Krystian Legierski
30 września 2010

Obecnie w Warszawie na 1000 mieszkańców przypada ok. 450 mieszkań, co zbliża nas do średniej europejskiej. Czy to jednak oznacza, że rozwiązaliśmy problem bezdomności i dłużej nie musimy sobie zawracać głowy kwestiami lokalowymi?

Za wynajęcie 40- lub 50-metrowego dwupokojowego mieszkania w odpowiednim standardzie płaci się w Warszawie od 2 tys. zł miesięcznie. Tymczasem mogłoby to kosztować średnio ok. 1 tys. zł. Miasto stołeczne Warszawa, podobnie zresztą jak większość samorządów terytorialnych w Polsce, nie prowadzi polityki lokalowej i czynszowej nastawionej na potrzeby mieszkańców. Ilość zdatnych do użytku komunalnych lokali mieszkalnych jest o wiele za mała, by zapewnić dach nad głową nawet tym, których sytuacja mieszkaniowa jest zupełnie beznadziejna. Tym bardziej nie starcza ich dla tych, których sytuacja mieszkaniowa jest po prostu zła lub niepewna. Mimo to samorząd wydaje się problemu zwyczajnie nie dostrzegać. Brak kompleksowych działań w celu zwiększenia puli mieszkań komunalnych tłumaczy się najczęściej brakiem środków.

Argument ten wydaje się być zrozumiały i wiele osób przyjmuje go za dobrą monetę. Ale czy na pewno dobrze robimy, kiedy zdecydowanie domagamy się budowy kolejnych linii metra, mostów, dróg czy stadionów, a odpuszczamy budowę nowych mieszkań komunalnych? Przede wszystkim powinniśmy odpowiedzieć na pytanie, jakie podstawowe potrzeby życiowe zaspakaja mieszkanie. Mieszkanie jest miejscem realizacji takich czynności życiowych jak odpoczynek, sen, utrzymywanie higieny, odżywianie się, nauka czy spędzanie czasu wolnego. Jest też miejscem, w którym tworzą się i rozwijają rodzinne lub towarzyskie więzi międzyludzkie. Umożliwia posiadanie odpowiadających naszemu poczuciu estetyki dóbr codziennego użytku: mebli, telewizora, pralki czy lodówki. Mieszkanie jest też podstawową gwarancją ochrony naszej prywatności. Dostępność własnego mieszkania jest – o wiele bardziej niż dostępność innych dóbr i usług – niezbędnym warunkiem korzystania z przysługujących nam praw i wolności.

Obecnie w Warszawie na 1000 mieszkańców przypada ok. 450 mieszkań, co zbliża nas do średniej europejskiej. Czy to jednak oznacza, że rozwiązaliśmy problem bezdomności i dłużej nie musimy sobie zawracać głowy kwestiami lokalowymi? Według dra Ryszarda Szarfenberga bezdomność to pewne kontinuum: od braku dachu nad głową, przez zamieszkanie w schronisku, mieszkaniu niepewnym (np. squaty, wynajmowanym na krótki okres), w warunkach trudnych do zniesienia (konflikty, przemoc domowa, wykorzystywanie seksualne), aż do zamieszkiwaniach w warunkach uznanych za niezgodne z potrzebami z powodu np. zbyt wysokiej ceny najmu lub zbyt małej powierzchni.

Zaledwie część mieszkańców Warszawy może realnie myśleć o zakupie własnego, spełniającego oczekiwania mieszkania. Znakomita większość z rożnych powodów nie może sobie na to pozwolić. Osoby nieposiadające własnego mieszkania najczęściej zmuszone są do korzystania z mieszkania wynajmowanego. W sytuacji, gdy władze Warszawy nie prowadzą sensownej polityki lokalowej, ceny wynajmu dyktowane są wyłącznie przez prywatnych właścicieli. Doprowadziło to do sytuacji, w której w Warszawie za wynajęcie mieszkania płaci się dwa, a nawet trzy razy drożej niż w Berlinie. W rezultacie osoby zarabiające miesięcznie ok. 3 tys. zł – czyli blisko średnią krajową – dwie trzecie dochodów muszą wydać na pokrycie kosztów najmu. Inni zaś muszą szukać współlokatorów, żeby opłacić czynsz.

Czy tak musi być? Koszt budowy 1 metra kwadratowego mieszkania wynosi od 3 do 3,3 tys. zł. Oznacza to, że koszt budowy 40-metrowego mieszkania to ok. 130 tys. zł. Tymczasem na rynku ceny 40-metrowe mieszkanie kształtują się na poziomie 300 tys. zł. Łatwo sobie wyobrazić, że jeśli ktoś posiadający wystarczające środki inwestuje w zakup mieszkania, które następnie chce wynajmować, to w cenie najmu zawrze nie tylko koszt budowy (130 tys. zł), ale również marżę dewelopera (170 tys. zł) i przede wszystkim własny zysk. Łatwo również sobie wyobrazić, że gdyby samorząd posiadał mieszkania komunalne, mógłby je wynajmować za niższą cenę, pokrywającą koszt budowy i administrowania budynkiem.

W jaki sposób miasto może zwiększyć pulę dostępnych mieszkań komunalnych? Jednym ze sposobów jest przekazywanie ziemi deweloperom po cenach odpowiednio niższych, za co deweloperzy przekazywaliby np. 20% nowo wybudowanych mieszkań na tym terenie na własność samorządu. Innym sposobem jest oczywiście budowanie nowych mieszkań przez samorząd we własnym zakresie – samorząd bierze kredyt na budowę mieszkań, który następnie jest spłacany z czynszy płaconych przez najemców.

Najem mieszkania komunalnego oznacza gwarancje bezpieczeństwa zamieszkiwania. W przypadku wynajmowania mieszkania od prywatnego właściciela może dochodzić do sytuacji, w której właściciel wypowiada umowę najmu, bo np. chce sprzedać mieszkanie albo sam w nim zamieszkać. Powinna obowiązywać również zasada, że najemca lokalu komunalnego płaci realny czynsz tak długo, jak długo jego dochody nie przekraczają np. średniej krajowej, a po jej przekroczeniu czynsz podnoszony jest do średniej stawki rynkowej.

Podjęcie przez miasto odważnej polityki lokalowej i znaczące zwiększenie posiadanego zasobu mieszkań jest po prostu niezbędne. W kilkuletniej perspektywie mogłoby spowodować:

– powstanie nowej kategorii mieszkań – tanich, ale wykonanych w dobrym standardzie mieszkań komunalnych z gwarantowanym bezpieczeństwem zamieszkania;
– ograniczenie panującego przekonania, że bezpieczeństwo mieszkaniowe może być zapewnione wyłącznie przez posiadanie własnego mieszkania;
– obniżkę stawek czynszu oferowanych przez prywatnych właścicieli – w sytuacji, w której nie dyktowaliby samodzielnie cen na rynku najmu nieruchomości.

Warto jeszcze napisać parę słów o lokalach użytkowych. Obecnie miasto prowadzi politykę najmu lokali użytkowych na zasadach czysto komercyjnych, w oparciu o zasadę „kto da więcej”. W zderzeniu z wielka korporacją, siecią fast food czy bankiem bez szans jest galeria, kawiarnia, lokalny sklep np z warzywami, szewc czy zegarmistrz. To wskutek takiej polityki nasze miasto dalekie jest od zbudowania swoistego, niepowtarzalnego klimatu i atmosfery godnej europejskiej stolicy, a wielu warszawiaków nie może sobie pozwolić na to, aby we własnym mieście wyjść ze znajomymi lub rodziną do restauracji na wspólny obiad.

Miasto ma instrumenty, żeby zapewnić mieszkańcom lepsze życie. Dlaczego z nich zatem nie korzysta?

Fot. Pko, Wikipedia.

Jeśli nie zaznaczono inaczej, materiał nie może być powielany bez zgody redakcji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *